‘Over price’ na intermediação da venda e compra de imóveis

‘Over price’ na intermediação da venda e compra de imóveis 26 out

Ilegalidade e riscos

O exercício da profissão de corretor de imóveis é regulamentado pela Lei Federal nº 6.530/78, que, no inciso IV de seu art. 17, estabelece: “Compete aos Conselhos Regionais:” […] “IV – homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos”.

Ainda assim, o CADE – Conselho Administrativo de Defesa Econômica -, ao entendimento segundo o qual “nenhum produto ou serviço pode sofrer precificação obrigatória” obstou a indicação de percentuais mínimos em tabelas referenciais para taxas de corretagem, vedação que acabou por conduzir à implementação do acordo de ‘compliance’ entre o COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis, CRECI e CADE.

Segundo o mencionado acordo, embora não tenham sido revogadas as tabelas de percentuais das taxas de corretagem, o CRECI não mais poderá exigir que se pratique os valores mínimos, bem como deverá extinguir os processos disciplinares com esse objeto. O destaque desse acordo foi o compromisso em implementar o nominado “Programa de Conformidade Concorrencial”, buscando converter determinadas práticas que, segundo o entendimento do CADE, teriam potencial anticoncorrencial.

Na prática, o que se implementou foi a liberdade aos corretores, imobiliárias e clientes para pactuarem nos contratos particulares o percentual correspondente aos honorários em comissão.

Também o Código de Ética Profissional, aprovado pela Resolução COFECI nº 326/92, estabelece em seu artigo 4º, inciso X ”Cumpre ao corretor de imóveis, em relação aos clientes:” […] “X – receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição“.

Ainda quanto ao tema, o art. 6º, inciso V, do mesmo diploma regimental, indica que, “É vedado ao Corretor de Imóveis:”[…]”III – promover a intermediação com cobrança de “over-price”.

É dizer, as transações que estabelecem comissionamentos acima dos estabelecidos pelos costumes locais são vedados por lei, podendo o cliente que eventualmente se sentir em desvantagem solicitar a devolução em dobro do valor pago, além dos percentuais habituais.

É o entendimento jurisprudencial quanto ao tema, Vg.: “(…/ omissis) Valor pretendido, a título de comissão, que corresponde a 20% do preço do imóvel – impossibilidade – Valor Excessivo – Arbitramento segundo o costume – Comissão arbitrada em 6% do preço do imóvel – Sentença reformada, para redução do valor da comissão de corretagem.“(TJSP, 30ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 992.08.028276-7, Rel. Des. Edgard Rosa, julg. 19.01.2011, v. U.).

A possível devolução em dobro, justifica-se pelo que determina o art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece: “O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável“.

Consequentemente, pela cobrança de comissão de corretagem acima dos valores permitidos por Lei, aqueles habitualmente observados em limites pela sociedade, e, sobretudo, a cobrança dita “por fora”, além do percentual de corretagem, pode ser cobrado judicialmente, correndo o risco o corretor ou imobiliária que praticarem o ato injurídico de ter que devolver em dobro o montante recebido, além das repercussões éticas correspondentes.

Ainda que a relação não fosse regida pelo CDC, a prática esbarraria no Código Civil, precisamente nos critérios da boa fé e no equilíbrio contratual.

É dizer: também aqui vale o ajuste formal, lembre-se SEMPRE de firmar instrumento de autorização de venda, com condições claras e objetivas, pactuando percentuais em relação ao valor efetivo da venda, para que se evite um desconforto futuro!

Alexandre Rennóadvogado especializado em direito imobiliário – Presidente eleito do CRECI/MG, Conselheiro na CMI-SECOVI/MG.