A boa notícia para quem enfrenta essa situação é que a Justiça tem tomado decisões que declaram como ilícito o saldo residual e os encargos cobrados, como a capitalização de juros. “Com isso, o mutuário pode procurar seu agente financiador e renegociar o débito, com abatimento do saldo residual de forma extrajudicial, ou seja, administrativamente”, esclarece Marcelo de Mello.
Nessa hipótese, Lúcio Delfino observa que os bancos fazem uma avaliação do imóvel por meio de um engenheiro que eles mesmos indicam. “No caso da Caixa, há um custo de R$ 450 para o mutuário. Em seguida, é apresentada uma proposta para o devedor, concedendo um desconto para quitar ou renegociar a dívida.”
Essa renegociação é realizada por intermédio da Empresa Gestora de Ativos (Emgea), pública federal, de natureza não financeira, vinculada ao Ministério da Fazenda, diz Delfino. “Ela administra os contratos da Caixa desde 2004, por meio do programa Ô de Casa.”
A segunda alternativa seria pedir a revisão do contrato de financiamento na Justiça. Nesse caso, o ideal é que, antes de tudo, o mutuário faça um laudo contábil sobre o valor da dívida. “Levando em conta as alterações que podem ser revistas judicialmente, compare com a proposta apresentada pelo banco, no caso de negociação.”
Conforme Delfino, embora o Judiciário seja lento, questionar a dívida na Justiça compensa, principalmente quando o valor do imóvel é maior que o da dívida, ou quando a proposta oferecida pelo banco não for vantajosa. “Vale lembrar que a ação judicial pode demorar menos tempo que o refinanciamento do saldo devedor residual.”
De qualquer forma, a associação defende que a cláusula contratual que transfere ao mutuário a responsabilidade pelo pagamento do saldo devedor residual é abusiva. “Em especial, pelos fundamentos do Código de Defesa do Consumidor. Embora ainda não exista uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificando o tema, a tese já foi aceita por alguns tribunais brasileiros.”
Sócio da Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados e especialista em direito civil, Alexandre Figueiredo de Andrade Urbano observa que são muito comuns as discussões judiciais a respeito de disposições contratuais relacionadas aos pactos do SFH. “Inclusive, sobre os juros e outras verbas indevidas, além do próprio saldo devedor residual”, cita.
REQUISITOS No caso de mutuário que teve seu imóvel levado a leilão, depois de tentadas todas as possibilidades, a alternativa apontada pelo advogado também é recorrer ao Judiciário. “Cada caso deverá ser examinado minuciosamente para verificar qual medida judicial mais adequada para o caso concreto”, ensina.
Para evitar o leilão, o mutuário poderá ajuizar medida cautelar, com pedido de liminar, “uma vez verificada a presença dos requisitos legais exigidos na espécie, ou seja, a aparência de que o direito invocado ampara o mutuário e que este poderá, ainda, suportar prejuízos, caso haja demora na prestação jurisdicional”, completa.
O que nos interessa
Evite o leilão
Caso o mutuário não tome alguma medida para solucionar o problema, poderá ter o imóvel levado a leilão e sofrer restrição ao crédito. Segundo os especialistas, sempre há uma alternativa para tentar contornar a situação. Como o banco trabalha com base no valor do imóvel, o mutuário poderá negociar e vendê-lo. Nessa hipótese, o comprador pode quitar o financiamento anterior por meio de um novo financiamento, com o FGTS ou por recursos próprios. Outra alternativa é propor a ação judicial e continuar a fazer os pagamentos das prestações em juízo, mesmo que a revisão judicial não seja tão vantajosa quanto a negociação.
*Publicado em 17 de Julho de 2011 / Estado de Minas / Imóveis
